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政策收緊 供應“圍城” 樓市“小陽春”生變

2019-04-18 04:21:33 北京商報

  政策收緊 供應“圍城” 樓市“小陽春”生變

  日前,中央國家機關住房資金管理中心出臺新政,明確對二套房貸款實行“認房又認貸”。此前國管公積金二套房政策執行標準為“認房不認貸”。業內人士預測,公積金新政在實質上對樓市直接影響不大。但畢竟該調整是公積金貸款再度收緊的信號,從心理層面肯定會影響當前樓市“小陽春”的持續。而且當前樓市整體供應充足,尤其是限競房“壓城”,此前普遍判斷的“小陽春”能否延續將成疑問。

  國管公積金收緊

  此前傳言的國管公積金政策調整終于落地。中央國家機關住房資金管理中心4月12日出臺新政,明確對二套房貸款實行“認房又認貸”,二套房首付比例調整為最低六成,最高貸款60萬元。貸款期限不得超過25年。新政將自4月15日起執行,以網簽日期為準。

  中原地產首席分析師張大偉表示,繼2018年9月市管公積金升級后,北京樓市信貸政策中唯一“認房不認貸”的國管公積金也開始收緊。此次政策調整釋放出公積金貸款收緊的信號,對于最近的樓市“小陽春”來說會有一定的打擊。

  據了解,國家企業的公積金基本上為國管。以2017年為例,當年北京一共發放住宅公積金貸款5.78萬套,其中國管公積金只有6800套,占比大約12%。

  專家指出,國管公積金占比不大,但它的收緊表示出政府遏制投資投機性炒房態度,改善型市場將受到一定影響。

  來自機構的數據顯示,截至4月11日,北京二手房4月網簽住宅4850套,3月網簽16051套,均處于調控后的高位。

  業內人士指出,除了市場的確有所升溫外,3月下半月國管公積金將收緊的消息,的確導致部分國管公積金需求提前釋放。預計短期內成交數據還將處于高位,但未來能否持續還不得而知。

  限競房扎堆

  除了國管公積金政策收緊,當前供應量居高不下也給未來成交帶來變數。統計顯示,2019年一季度北京新建商品房新簽發37個預售證,涉及31個樓盤,共新增12447套房屋。其中,一季度限競房放量明顯,包括橡樹瀾灣限競房等13個項目拿證,共5507套,占總供應量的44%。

  “限競房圍城”依舊在各區域上演。包括亦莊、豐臺青龍湖、海淀翠湖、石景山土里坨、昌平未來科技城等板塊,都出現多盤齊入市的局面,一些區域價格戰愈演愈了,競爭異常慘烈。

  海淀一家樓盤售樓顧問告訴北京商報記者,當初市場火時,曾經在售樓處流傳一個順口溜:“全款的往里走,商業貸請排隊,公積金貸款的出去把共享單車挪一下。”他向記者解釋,對于購房人支付方式來說,歷來存在天然的鄙視鏈。因為公積金貸放款周期長,被急于回款的開發商“嫌棄”并不意外。但現實是,當前很多項目客戶不足,即使是采用公積金購房的客戶也在減少。

  “別說挑客戶,找客戶都不容易。”上述銷售人員告訴記者,現在他賣的樓盤對一些暫時資金存在困難的客戶,在首付款比例上給予放寬,首付至少在3個月內湊齊就行,有點類似分期支付款,這在限競房集中的區域比較常見。

  “現在的重點是留住客戶。”石景山一家樓盤銷售負責人表示,像他所在樓盤位于五環外區域,限競房供應集中,而他所在樓盤區域板塊上又是好幾個項目扎堆,蓄客房源比越來越低。項目剛改客群比較多,二套房首付八成確實讓一些客戶存在資金壓力,所以對客戶在支付上時間給予寬限。競品樓盤給的條件更寬松,只要首付兩成就會跟客戶草簽認購協議。

  “小陽春”存疑

  “小陽春”能否持續,市場上已開始出現分歧。

  北京市住建委發布的數據顯示,3月北京市二手住宅網簽量達1.6萬套,是2018年5月以來的月最高值。春節以來,北京樓市成交量穩步上升,價格也出現一定反彈。為此部分業內人士判斷樓市“小陽春”已出現。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,房價環比上漲的城市在政策上相對寬松,同時這兩年基礎設施改善力度較大,房價容易上漲。

  中國指數研究院的數據顯示,一季度全國宅地地價同比止跌轉漲,熱點一二線城市回溫明顯,宅地流拍占比也逐月下降,其中3月流拍占比下降至1.8%。

  但“小陽春”是否會持續仍存爭議。一位專業人士表示,部分城市的樓市升溫恐難以持續,尤其是一線城市的調控依舊從嚴。例如北京樓市供大于求明顯,存量巨大,去化周期拉長。樓市整體成交仍處于低位,觀望情緒尚未解除,“小陽春”缺乏強有力的支撐。

  張大偉表示,國管公積金的收緊,表示政府遏制投資投機性炒房需求態度明顯,改善型樓盤銷售將受到一定影響,若未來沒有其他信貸寬松政策的推出,不排除后續市場下行。

  北京商報記者 董家聲

(編輯:萬可義)
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